15. Srpen 2022
Honzu znám jak osobně, tak především z vtipně laděných videí, ve kterých představuje investiční projekty společnosti Occollo. Jako obchoďák se živí 7 let a poslední 2 roky se věnuje nemovitostem. Zajímalo mě, jak se z elektromontéra stal obchodník a čím oslovuje potenciální investory. V neposlední řadě jsme rozebrali na součástky, jak Occollo funguje a poodkryli plány do budoucna.
Honzo, kudy vedla tvoje cesta do B2B obchodu?
Začínal jsem jako elektromontér, avšak manuální práce mě tehdy netěšila. Jsem povahou extrovert a chtěl jsem toho využít, tak jsem zkusil práci obchodníka v B2C v sektoru finančnictví. Zakousl jsem se do vzdělávání, hodně jsem na sobě zapracoval a časem jsem zjistil, že mě víc láká B2B obchod. Před 2 roky jsem naskočil do Occollo.
Co konkrétně tě na pohovoru přesvědčilo, že tuhle práci chceš dělat?
Předně myšlenka, že jde o investice do nemovitostí uchopené jinak. Důležitá pro mě byla i linka udržitelnosti. Investice jdou do revitalizací stávajících budov a neubírá se půdní fond. V neposlední řadě mi byla blízká hlavní filozofie firmy: Investujte do nemovitostí okolo vás, spoluvytvářejte pěkný prostor k bydlení z opuštěných nebo časem značně opotřebovaných domů.
Co všechno je náplní tvé práce a kolik lidi stojí za Ocollo?
Jsem takový Ferda mravenec – práce všeho druhu. Spojka co dokáže vše vyřešit. Zajišťuji veškerou administrativu, zveřejňuju projekty a dokumenty na naší platformě. Zároveň spolupracuji na vývoji, zadávám práci programátorům a vývojářům. K tomu točím videa, chodím fotit, komunikuji se stávajícími klienty a zároveň oslovuji nové investory. Stejně tak vyhledávám nové finančně poradenské společnosti a komunikuji s již spolupracujícími finančními poradci. Starám se částečně i o marketing, kde zadávám práci našim dodavatelům. V Occollo je nás 5 na full-time, já jsem jediný obchodník a k tomu máme ještě 5 externistů a spolupracující finanční poradce, kteří náš produkt doporučují své klientele.
Máš hodně široký záběr, jak vypadá tvůj den?
Celkem to jde (směje se). Přijdu ráno, dám si kafe, vyřídím nezbytnou administrativu, neodkladné záležitosti a sociální sítě. Většinu času hodně, opravdu hodně telefonuju, zjišťuji, jak vypadá situace u finančních poradců a představuju Occollo. Často jsem v terénu, prezentuju, navštěvuji networkingové akce. Když mám padla, jsem rád s přítelkyní a králíkama. K tomu mám ještě velký koníček – 3D tisk, kde mám možnost vypnout hlavu a tvořit.
Když komunikuješ s potencionálními investory, na co se tě nejvíce ptají?
Zajímá je, jakým způsobem je vše zajištěno, zda o peníze nepřijdou, co se stane, když půjdou ceny nemovitostí dolů, co může investici ohrozit, co když zkrachuje firma apod.
Kolik projektů jste od spuštění platformy Occollo realizovali a kde to bylo?
Od začátku celkem 8. Dvě stavby jsme již plně exitovali a 2 nás čekají další rok. Vybrali jsme na ně 105 milionů přes naši platformu, kde máme přes 400 registrovaných uživatelů z nichž polovina aktivně investuje. Stavby máme především ve Středočeském kraji např. v Kutné hoře, pak na západě v Plzni, samozřejmě v Praze a máme i jeden hotel v Posázaví.
Jak vlastně celý proces výběru nemovitosti probíhá?
Finančně a a technicky zanalyzujeme kolem 300 nemovitostí ročně, akvizici pak provedeme třeba u 5-6 ročně. Jakmile je budova vybrána a prodej dohodnut, podepíše se rezervační smlouva. Pak nastupuju já a připravím projekt na platformu. Většinou nemovitosti kupujeme za své, a pak teprve spustíme crowfunding, což má nesporné výhody. Jednak prodejce nemovitosti dostane své peníze hned a my můžeme začít vybírat finance od investorů a celý projekt refinancovat. Sami jsme v projektu zainteresování ve výši 20 – 30 %. Díky tomu, že není třeba čekat na územní rozhodnutí můžeme začít s rekonstrukcí prakticky hned po dokončení výběru peněz. Celý dům zrevitalizujeme, postupně prodáváme byty a jakmile je prodán poslední byt vyplácíme investory.
Říkáš, že ročně zanalyzujete 300 nemovitosti a vaším sítem jich nakonec projde třeba jen 6. Čím to je? Co vám nákup nejvíce komplikuje?
Rádi bychom nakupovali více, ale! Jakmile objevíme při analýze jakékoli potencionální riziko, radši jdeme od toho. Někdy se setkáme s neodpovídající metráží, jindy nemovitost neprojde naší přísnou finanční analýzou. Alfa a omega je pro nás kvalita, protože chceme klientům nabízet zdravé a životaschopné investice. Snažíme se držet limitů a nejít do rizika, jak pro investory tak pro firmu. Pravdou také je, že majitelé většiny prázdných nemovitostí mají nereálné představy o prodejní ceně a mají přemrštěné nároky.
Od jaké částky lze investovat a jak celý proces probíhá?
Investice je u nás možná od 100.000 Kč a je standardně na 2-3 roky. Část investorů si nás najde sama, jiní přichází od spolupracujících finančních poradců. Klient se u nás zdarma zaregistruje se, vyplní si profil, projde povinným investiční dotazníkem od ČNB a zažádá si o účet investora. Následně je prověřen z naší strany a projde-li, je mu vytvořena úvěrová smlouva na jejímž základě nám poskytne své prostředky. To nás také odlišuje např. od dluhopisů, neboť investice je jištěna nemovitostí a tím je pro klienty méně riziková.
Jak dlouho probíhá výběr financí od investorů?
To je projekt od projektu různé, v průměru tak měsíc nejdéle dva. Nejrychleji jsme měli vybráno za 5 dní. Ze zkušenosti už víme, že kolem Vánoc a o letních prázdninách se doba prodlužuje. Pokud se stane, že cílovou částku v daném období nevybereme, veškeré prostředky vracíme investorům zpět.
Jaké jsou výhody a nevýhody tohoto typu investice? Jaké jsou u vás aktuální výnosy?
Předně to, že pokud chci investovat, není třeba kupovat celou nemovitost, zvlášť v současné době, kdy jsou domy a byty pro běžného smrtelníka prakticky nedostupné. Také není potřeba investovat miliony, stačí zmíněných sto tisíc korun. Nejsou u nás žádné vstupní poplatky. Platí, že co zainvestuješ, dostaneš zpět. Roční je výnos 7% po dobu 2-3 let + 2 % jednorázově po ukončení investice.
Asi jediná nevýhoda je, že nelze z investice do ukončení projektu vystoupit. Ale lze za sebe najít náhradníka, který si s tebou investici vymění. Když k takovéto situaci přeci jen dojde, snažíme se klientovi vyjít vstříc, najít vhodnou alternativu.
A co plány do budoucna? Kam míří Occollo?
Aktuálně čekáme na rozhodnutí ČNB, jaké potřebuje dokumenty, abychom mohli mít evropskou licenci pro crowdfunding. Jakmile všechny požadavky splníme, můžeme rozšířit portfolio finančně poradenských společností, se kterými spolupracujeme. Druhým krokem, na který se těším, je snížení minimální investiční částky tak, abychom platformu zpřístupnili pro více lidí.
Co se trhu týče, tak aktuálně budujeme Česko. První krok za “hranice” bude Morava, pak pravděpodobně Polsko a Německo. Náš business model jde pěkně škálovat, takže ho zkusíme replikovat tak, aby fungovat všude na světě.
Jak vzniklo Occollo.
Za platformou Occollo stojí zkušený developer Maroš Bréda, který dlouhodobě pobýval v USA a v Číně, kde řídil developmenty kancelářských budov, obchodních center, ale také zde založil vinohrad. Po svém návratu se rozhodl zpřístupnit realitní trh i drobnějším investorům a 8.8. 2018 (Jára Cimrman likes it) založil Occollo.
Aktuálně je spuštěný tento projekt:
Disclaimer: Tento článek není investiční ani finanční poradenství.
