Michal Rambousek: Vybudovat firmu Tvůj Správce byl sprint. GetFlat je maraton.

Michal pochází z rodiny, ve které nikdo nepodnikal. Při studiu VŠ se ve volném čase začal starat o pronájem dvou bytů svého známého. Postupem času se jeho klientela rozrostla tak, že v roce 2017 založil firmu Tvůj Správce (TS), která se starala o 550–600 bytů, s více jak 2000 nájemníky. Po jejím prodeji se rozhodl, jak sám říká, „odpočinout si” v roli business developera ve společnosti wflow.com a naučit se všechny důležité procesy spojené s nastavením finančního a účetního řízení středních a velkých firem. Poslední rok zasvětil svému dosud nejambicióznějšímu a nejkomplexnějšímu projektu – Getflat.cz. Platformě, která by měla zpřístupnit investice do realit nejprve lidem v ČR a v budoucnu i v zahraničí. Jak toho chce dosáhnout? Proč byl Tvůj Správce jeho nejtěžší školou a co vše se jako laik naučil tvrdou praxí? Nejen o tom jsme si společně povídali ve velmi otevřeném rozhovoru. 

Michale, jaký je tvůj background?

Vystudoval jsem bankovnictví a pojišťovnictví na VŠE. Finance byly mým koníčkem. Během studia jsem bydlel s kamarády a byl styčný důstojník pro komunikaci s majitelem bytu. Pomohl jsem mu sehnat nájemníky pro jeho další byty a náš vztah byl najednou více businessový. Začal jsem to samé dělat nejen pro něj, ale i pro jeho známé. 

Pak jsem si řekl, že by bylo dobré, abych oslovil další majitele bytů sám a přispěl svojí troškou do mlýna. Aniž bych v té době věděl cokoliv hlubšího o tom, jak fungují PPC a emailing. Tak jsem začal majitele sám hledat a oslovovat je. Dodnes jsem se svým první klientem v kontaktu, řešíme spolu business a pomáháme si.

Pustil jsem se do aktivního cold callingu, získával první byty a moje klientela rostla. To bylo v roce 2015, kdy mi bylo 23. Chodil jsem za majiteli bytů, byl jsem totální ucho bez vizitek (směje se). Tohle trvalo asi rok nebo dva a přitom jsem stále studoval. Postupně moje portfolio rostlo tak, že jsem v roce 2017 založil firmu Tvůj Správce. Zaměstnával jsem 2 brigádnice a měli jsme v pronájmu 1 místnost jako kancelář. Starali jsme se tehdy o cca 50 bytů. V 25 letech jsem vůbec nevěděl, co je business plán, ale věděl jsem, že když zavolám majiteli bytu, získám businessovou příležitost. Byla to fajn možnost vydělat pěkné peníze. 

Když zmiňuješ cold calling, to je u obchodníků velké téma. Šlo ti to samo, nebo jsi musel překonávat strach?

Upřímně? Bál jsem se. Nevěděl jsem, co jim mám říct. Překonal jsem to tím, že jsem věděl, že musím, protože na druhé straně je business, který mi pomůže firmu posunout dál, zvětšovat ji a rozvíjet. Ano, na druhé straně byly peníze, které jsem v zásadě ihned investoval do rozvoje firmy. Chtěl jsem vybudovat něco vlastního, a to mě motivovalo. Prostě jsem dokola zkoušel volat.

Celé to je o překonávání strachu. Podobnou situaci jsem řešil i nedávno, kdy jsem začal být více aktivní na LinkedIn. Taky mi trvalo několik týdnů, než jsem se odhodlal dávat svůj obličej víc do onlinu, než jsem se odvážil natočit první webináře a dávat je na YouTube. Věděl jsem ale, že je to důležitý pro prezentaci projektu. Vyrobil jsem například amatérské hiringové video pro marketingovou pozici ve své firmě, na jehož základě se mi začali hlásit zájemci o práci. Říkali mi, že se při pohledu na něj zhrozili, nedalo jim to a přišli se podívat osobně.

Když se vrátíme k TS, jakými stádii jsi při budování firmy prošel?

Moje zkušenost – na prvních 100 nemovitostí ti stačí 2 virtuální asistentky, excel a máš se jako živnostník fajn. Ale já měl větší ambice – chtěl jsem firmu. Nechal jsem si od kamaráda IT odborníka naprogramovat CRM, které do té doby vůbec neexistovalo. Od 100 do 500 bytů to extrémně bolí. Myslím tím přechod z živnostníka na firmu. Buduješ tým, zvyšuje se chybovost, nastavují se procesy. Jakmile se staráš o více jak 500 bytů už máš k ruce manažery, kteří řídí tvoje lidi. V té roli řešíš víc dlouhodobé spolupráce, větší obchodní případy, dlouhodobou vizi, máš čas na inovace a procesní zlepšení
a nastavování firmy. Takže už tolik neřešíš provozní věci. Už nemusíš řešit jednotlivé klienty. Za celou dobu mi rukama prošlo více než 2000 nájemníků, na vrcholu jsem se s týmem staral cca o 550–600 bytů.

Tvého Správce jsi rozvíjel a řídil 5 let. Pak přišel exit. Jak tuto životní zkušenost zpětně hodnotíš?

Budovat firmu pro mě bylo o neustálém učení se. Zvlášť, když to pro mě byla první větší pracovní a podnikatelská zkušenost. Člověk se musí všechno naučit. Jak řídit lidi, nastavovat procesy, budovat vztahy se zákazníky, obchod atd. Po prvních 2 letech fungování firmy jsme navíc všichni čelili do té doby nevídané ekonomické situaci (COVID, pozn. red). Což se citelně dotklo i našeho sektoru.

Obecně tedy mohu říci, že TS pro mě byla jedna velká škola, kde jsem zaplatil vysoké školné, a to doslova. Změnilo mi to mindset a posunulo mě to vpřed po všech stránkách. Zpětně to vidím jako jednu z nejlepších škol podnikání, byl jsem čistý nepopsaný list, ničím nezatížený.

Odnesl jsem si pár vrásek navíc, ale zase mě to velmi formovalo pro můj budoucí projekt.

Následující rok jsi strávil ve firmě wflow, která se specializuje na digitalizaci účetnictví. Proč jsi šel zrovna tam?

Ve wflow jsem chtěl získat zkušenost, kterou jsem do té doby neměl – pracovat pod někým v roli podřízeného (na pozici Business development manager/obchodník pozn. red.). Zároveň mě lákalo doplnit si know how o trhu SaaS, B2B a účetnictví. Chtěl jsem se taky naučit chodit do práce na 8 hodin denně, hodně jsem sportoval, četl, zkusil si tzv. normální život (směje se). Utřídil jsem si myšlenky a zjistil, že život není jen podnikání a o penězích. Rozdělil jsem svůj čas do více oblastí, kterým jsem se začal věnovat, abych se cítil fyzicky a psychicky dobře. Doslova jsem si dal na chvíli oddech, abych nabral druhý dech. 

Vydržel jsem v tomhle módu asi 3 měsíce, ale protože jsem činorodý, brzy jsem měl na starosti další menší projekty. 🙂 Naučil jsem se číst rozvahy, mluvit s účetními, číst firmy pomocí dat. Pořád mě to ale táhlo zpět k budování vlastní firmy. Už v listopadu 2022 začala vznikat myšlenka, která se přetransformovala do GetFlat.cz. Obecně hodnotím svoji zkušenost ve wflow jako velmi přínosnou. Doplnilo mi to vzdělání, které mi v backgroundu chybělo.

Když zmiňuješ vzdělání, co vše ses naučil? Co ti podnikání a následně pozice podřízeného dala a vzala?

Co mi to dalo a vzalo – hele, doslova všechno. Předtím jsem byl tabula rasa. Dnes jsem někdo úplně jiný. A ten proces probíhá nadále. Adaptuji se a měním se jak v rámci businessu, tak s každou fází projektu.

Naučil jsem se vše od řízení lidí, procesů až po nastavování systémů ve firmě. Třeba různé nocode-lowcode platformy si rád nastavuji sám. Pak také již zmíněný hiring lidí. To bych velmi rád zdůraznil. Je to jedna ze zásadních věcí, která silně rozhoduje o tom, jestli projekt bude nebo nebude úspěšný.

Pak taky odstup od věcí – umění nebýt micromanager zaseklý na detailu, ale naopak se umět podívat na jakékoliv jednání ve firmě z širší perspektivy. Rychle reagovat na změnu situace na trhu, zároveň však držet firmu ve směru, který máme daný.

Nadhled – například nejdu do spolupráce, projektu či příležitosti, když z toho nemám dobrý pocit a není to ve shodě s mým business plánem. Sice to firmě může krátkodobě pomoci třeba v cashflow, ale pokud to není v dlouhodobém horizontu v našem kurzu, tak to nedělám. To souvisí i s finančním řízením. Vždy si položím otázku dlouhodobého vlivu a posunu. V Getflat vidím, že i skutečně velký objem práce lze se správně zapáleným týmem udělat rychle – a je to „brutálně” efektivní.

Flexibilita – neustálá komunikace s klientem/zákazníkem. Velmi často také komunikuji s uživateli. To mi dokáže dodat perfektní zpětnou vazbu na to, co děláme. Zároveň se díky této komunikaci budují dlouhodobé vztahy s lidmi a také získáte silnější vzájemné pouto. Proto se z několika prvních uživatelů dnes stali fanoušci a podporovatelé, kteří se snaží ze své libovůle různě pomoci při rozvoji. 

Platforma Getflat.cz tedy vznikala v tvé hlavě poslední rok? Jak jsi k tomuto nápadu dospěl, a co vše se mezitím událo?

Strašně moc věcí. Nejprve uvedu na pravou míru časovou linku. Nápad udělat něco takového mi vrtal hlavou už od listopadu 2022. Tehdy jsem zhruba 3 měsíce analyzoval, zjišťoval, byl v komunikaci s velkou řadou lidí – dnešních uživatelů. Formovala se myšlenka, kterou jsem začátkem roku 2023 otestoval a pozitivně se mi potvrdila. 

Od té doby jsem začal pomalu vše stavět. Vznikly první business plány, návrh technického fungování, navazování spoluprací, budování vlastního brandu a taky shánění investorů atd. To vše se podařilo do konce 2. kvartálu 2023. Když už jsme po teoretické úrovni měli většinu hotovo, přešli jsme do akce a začala vznikat samotná platforma Getflat.cz, resp. její první verze, která je dnes spuštěná.

Mezitím jsem celou dobu budoval komunitu potenciálních uživatelů, kterých jsou dnes stovky. A to hlavně proto, aby platforma při svém spuštění měla co nejvíce uživatelů a my dostali reálná čísla z trhu. Lidé toho hodně napovídají, ale až čísla ukážou.

Když srovnáš budování Tvého Správce a Getflat.cz. Co děláš nyní jinak?

Portál buduji s myšlenkou: Michale konej dobro, dobro se ti stane. Když se na mě někdo obrátí a chce poradit, pomohu mu vyhodnotit investiční příležitost a dám zpětnou vazbu na nápad. Věřím, že když pomáháš lidem, dáš jim něco zadarmo s přidanou hodnotou, má to pozitivní efekt na dlouhodobé působení v oboru a taky vliv na úspěch v podnikání. 

Neberu věci, co mají v krátké době efekt, ale dlouhodobě by byly v rozporu s mým mindsetem. Tvůj Správce pro mě byl sprint, Getflat.cz je poctivý a dlouhý maraton. Buduju ho úplně jinak než TS. Důraz kladu na nadhled, hodně si vyhodnocuju, aby moje kroky měly dlouhodobý dopad.

Založil jsi projekt sám, nebo za ním stojí někdo další? Jaká je tvoje role?

Do projektu jsou zapojeni 2 investoři. Projekt řídím a koordinuji já. Jsem společník, zakladatel a jednatel.

S jakou ambicí jsi Getflat.cz založil? Co od projektu očekáváš? 

Jednak to byl nedostatek na trhu. Přešel jsem víc do investiční fáze. Začal jsem hledat investice pro sebe a své známé. Mám za sebou řízení 500–600 pronájmů bytů současně, což v roce 2022 uměly jen 2 firmy na trhu. Říkal jsem si, že by bylo fajn svoje know-how zúročit. Osobně jsem vedl jednání s desítkami majitelů, ale taky samotné rekonstrukce a opravy jednotek či celých činžovních domů. Když jsi začínající investor, vůbec netušíš, kolik nástrah na tebe čeká a nemáš moc velkou šanci je hned odhalit. Na internetu je spousta scamů. Kdo bojuje za práva investorů? Kdo jim dá relevantní informace bez toho, aniž by to nebyly jen snadné leady pro realitní makléře? 

To vše jsem vyhodnotil a rozhodl se, že udělám místo, kde předám svoje know-how, zpřístupním rozhovory se skutečnými odborníky v oblasti práva, financí, techniky apod.

Pro koho je platforma primárně určena? 

Pro začínající a pokročilejší investory do nemovitostí a taky pro společnosti zaměřující se na nákup nemovitostí. Jak jsem již zmínil, začínající investor potřebuje na startu velké množství informací, aby věděl, jak některé věci udělat. Kdybych měl být konkrétní – třeba aby pochopil rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím, nebo aby znal rozdíl mezi dvoustrannou a trojstrannou rezervační smlouvou apod.

Našim členům chceme dodat:

• Realitní know-how – nejenom naše, ale také ostatních odborníků ze souvisejících oborů jako jsou finance, reality, daně, právo, technický stav nemovitostí atd.,
• místo, kde bude pohromadě nejvíce nemovitostí k prodeji,
• datovou analýzu k posouzení výhodnosti, ale také rizikovosti projektu,
• databázi prověřených odborníků, na které se mohou obrátit.

V čem je Getflat.cz revoluční a s čím by měl investorům pomoci?

Zaprvé usnadnit možnost investovat do nemovitostí jak u nás, tak v budoucnu i v zahraničí. Tam si sice můžete koupit nemovitost již dnes, ale je to celkem složité. Resp. jste odkázáni na malou skupinu lidí, kterým musíte důvěřovat, a nemáte reálně možnost zjistit, jak ten zahraniční trh funguje. Navíc jsou v zahraničí často vyšší a někdy i několikanásobně vyšší výnosy než v ČR, ale taky vyšší daně. 

Takže bychom chtěli v budoucnu umožnit lidem v ČR investovat do zahraničních nemovitostí, kdy na naší platformě dostanou komplexní informace o tom, jak to v dané zemi funguje a to včetně seznamu kontaktů na prověřené lidi, se kterými mohou investice řešit a nejsou vázáni na 1–2 neznámé osoby.

Druhá věc je roztříštěnost informací – laické vzdělávací články, neuskupená nabídka nemovitostí, nedostatečná data k nemovitostem, složité hledání odborníků. Chybí tu realitní marketplace pro investory do nemovitostí. 

Jako investor do nemovitostí potřebuješ znát a mít:

• Vzdělání/informace,
• nabídku nemovitostí, ideálně všechno na jednom místě,
• datovou analýzu k nemovitostem,
• seznam odborníků, na které se můžeš obrátit,
• likviditu – relevantní informaci, jak rychle se nemovitost prodá,
• data o demografii – jak v lokalitě přibývá/ubývá obyvatel, jak migrují,
• historický vývoj nemovitosti, resp. jak se vyvíjela cena bytu.

Na to vše je třeba mít v současnosti 10 appek, aby sis tyto informace dohledala. V Getflat.cz je vše na jednom místě.

Hodně zmiňuješ data. Jaký vliv mají na investice do nemovitostí?

Co kdybych ti řekl, že díky datům vím, že ty opravdu zajímavé investiční příležitosti nejsou „jen“ na Srealitách (směje se)? Obecně se domnívám, že některá data jsou a jiná nejsou relevantní. Jsme na začátku naší cesty, tudíž ještě nejsme schopni třeba odpovědět na otázku, kolik nemovitostí se na trhu nabízí a je pravděpodobné, že to budeme vědět za pár měsíců. Jedno podstatné víme už dnes – data nejsou vždy relevantní. I když se na první pohled může zdát, že to tak je. 

Dám příklad – datum nacenění nemovitostí. My na to využíváme externí dodavatele, ale zkuste si nechat ohodnotit nemovitost přes různé naceňovací platformy. Vždy dostanete jiný výsledek. Proto je třeba sledovat více dat najednou a to:

• data, pomocí kterých si spočítáte potenciální výnos,
• data, pomocí kterých si spočítáte riziko.

Spousta lidí zapomíná, že investice do nemovitostí je podnikání. Podnikání je hra s rizikem, které je třeba řídit. A abychom ho mohli řídit, tak ho musíme znát. 

Většina investorů chce vědět – za kolik nakoupím a za kolik prodám. To je sice správná otázka, ale dost povrchní. Je třeba jít hloubky:

• Za jak dlouho prodám? 
• Nezvednou se mezitím úrokové sazby?
• Kdy je expirace úvěru?
• Nemám nemovitost moc daleko? 
• Zaplatí se mi můj vynaložený čas?

A v neposlední řadě je důležité sledovat likviditu. Potom je taky třeba vědět správnou businessovou strategii. My ji členům rovnou doporučujeme u každé nemovitosti.

Poodhalíš nám svůj business model? 

Vytváříme komunitu investorů do nemovitostí a přizpůsobujeme jim obsah a naši činnost. Za to, že členům dodáváme kvalitní realitní know-how, datovou analýzu, vytváříme veřejný seznam odborníků a snažíme se vytvořit místo, kde bude nejvíce nemovitostí k prodeji, chceme rozumný poplatek za členství v této komunitě.

Těch business modelů bude do budoucna asi více, nicméně v současné chvíli je naše zacílení čistě na potřeby investorů do nemovitostí. Je pro nás extrémně důležité být transparentní a nezávislí. V realitním businessu často dochází k tomu, že vás lidé chtějí zobchodovat – prodat vám nemovitost nebo něco jiného. My chceme být nezávislí, poskytovat službu investorům do nemovitostí a dělat business po jejich boku. 

Kam míří GetFlat.cz do budoucna?

Jak jsem již nastínil, tak jednoznačně za hranice. Naše ambice jsou evropské.